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地產釋放改善型需求薦股

2020-01-17 01:01:35来源:励志吧0次阅读

地产:释放改善型需求 荐 股 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

1、事件9月 0日下午,中国人民银行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,内容包括加大对保障性安居工程建设的金融支持、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求、增强金融机构个人住房贷款投放能力、继续支持房地产开发企业的合理融资需求四个主要方面

2、我们的分析与判断(1)银行房贷政策调整为“认贷不认房”,释放改善型需求文件第二条重新强调了此前首套房贷款政策,即首付比例最低 0%,下限为基准利率的0.7倍而对于已有1套住房,但已结清贷款的家庭,再贷款购房贷款政策按首套政策执行,相比调整前“认房又认贷”政策首付比例最低限从六成下调至三成对于无限购政策的城市,有2套住房但已结清贷款的家庭,再贷款购房政策由银行自主确定

从内容来看,此次的调整已突破2011年“国八条”二套房首付比例最低限为六成的政策除了为控制系统性风险而设置的最低首付比例以及还清贷款的条件,具体政策的自已更多的下放给银行,符合中央去行政化的思路

我们也已在之前的多篇报告中表述,严厉的限贷政策是在房价不断上涨期间为抑制投资投机需求,以及平缓舆论压力而出,在当前环境下已不合时宜限贷的放松符合中央、地方、银行三方的利益,是大势所趋,此次政策的出台符合我们的判断

此次调整后,改善型需求将得到释放,一种方式是将现有房屋卖出结清贷款,并购买新房,另一种方式为一次性提前还清现有住房贷款,并再购买新房

中国城市家庭共有1.61亿户,以西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的保守算法估算改善型需求占比在1 %,即共有2092万套潜在改善型住房需求不过该报告定义的改善性需求为居住20年以上住房或人均面积小于城镇平均面积的住房

而实际能够产生购买力的往往不是这些有“需要”的群体,而是已购置商品房,但因为家庭共同居住人口增加(老人一起住、生小孩等)等导致现有房屋户型面积较小、房间不够,或需要提高房屋档次的改善型需求,因此我们认为2010至今90平以下购房者为有较强意愿购买改善型房屋的群体,2009年房贷政策基本将之前累积的大部分改善型需求消化,而2010以来因为二套房贷首付比例的不断提升以及房价的上涨,压制了大部分改善型需求

我们假设(1)2014年商品住宅销量增长-5%,此后三年每年5%增长;(2)2010年以来90平以下住房销售面积保守估计占比 0%(2012、201 年世联行统计占比在 0%-40%之间);( )换房需求均发生在平均4年左右,即2011年够买的90平米住房需求发生在2015年,今年因只剩2个月,故2010年购房换房需求平摊在年(4)假设平均90平换房为120平

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