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一周楼评石家庄楼市将迎来重大转折0

2019-08-14 18:43:30来源:励志吧0次阅读

新的一周又要开始,每到这时候,我们都要盘点上一周的市场热点,以对未来市场有更好的预判。

周末,老杨的置业私享会第二场在位于鹿泉的大年初一风情小镇举行,老杨在现场为在座的粉丝和网友,作了关于《庄里的微度假我们的新生活》主题演讲,对当下石家庄适合微度假的项目和区域做了系统梳理,认为,鹿泉区是目前微度假性价比最高的区域。

而也是在上一周,一个划拨用地可以转正的新政,让市场尤其是二手房出现了重大的转折,其中蕴含的深意与影响,虽然还未显现,但巨大的回迁房数量,终究是个变数很大的。

另外,在天山公园这一热点区域,新拍住宅用地的楼面地价仅 2 4元/平,这与4月份经过多轮激烈竞拍被华远拿下的地块价格相差甚远,显示市场正在走向多元化的道路。

同时,2019年石家庄市义务教育招生入学最新政策公布,这对于许多有孩子的家庭来说,是最大的事。而最新政策的公布,是否会对楼市有影响,还要持续观察。

今天,老杨与伟杰一起面对面,在100.9《家有好房》,探讨这些问题。

1、石家庄市人民政府印发关于《石家庄市划拨土地上房屋分套转让缴纳土地出让金的有关规定》

新闻背景:

日前,石家庄市自然资源和规划局刊发了石家庄市人民政府关于印发《石家庄市划拨土地上房屋分套转让缴纳土地出让金的有关规定》(以下简称《规定》)的通知。

《规定》中明确了三种适用于分套转让缴纳土地出让金的房屋类型:

1.划拨土地上房屋为住宅用途,权利人通过买卖、赠与、互换等方式将其房地产转让给他人的。

2.由于历史原因形成的,产权登记在原划拨土地使用权单位名下的分套住宅,权利人将其住宅转让给他人的。

.划拨土地上房屋为商业、金融、餐饮、娱乐、办公等非住宅用途,权利人通过买卖、赠与、互换等方式将其房地产转让给他人的。

土地出让金缴纳标准为:划拨土地上住宅用途分套转让,暂按房屋交易价格1%缴纳,已购公房和经济适用房按市场成交价1%缴纳,其中已购公有住房(房改房)按照上市交易当年房改成本价的1%缴纳,划拨土地上非住宅用途房屋(商业、金融、餐饮、娱乐、办公等)分套转让,按房屋交易价格 %缴纳。

老杨观点:

这则新闻影响最大的,应该就是同属于划拨用地的回迁房了。这意味着超过百万平米的回迁房将获得转正的机会。这对于二手房市场影响到底有多大?是否将刚刚企稳的二手房价重新拉入持续下跌的状态?这一切,似乎还没有显现出来。

另外,从这次政策的文件中,我们还未看到如果房屋交易,是否能够跟商品房一样获得银行贷款,以及具体的操作政策。因此,从政策发布到具体落实,应该还有一段路要走。

不过,毋庸置疑的是,一旦上述的问题得以解决,对于新房及二手房的冲击一定是巨大的,尤其二手房。

为什么这么说呢?

我们可以对未来的市场做一个大胆预测。

先看转正后的回迁房价格。从目前来看,回迁房只能全款交易,价格和二手房价格相比相差至少三分之一,一旦转正,预计价格会大幅上涨,但再涨价格应该也不会比同区域的新二手房价高,毕竟无论从产品品质还是物业水平以及居住人群等,回迁房都会差不少。这种情况下,对于许多买不起新房的刚需族来说,花较少的钱,享受同等区域的配套,是不错的选择。

再看回迁房与老破小的对比,从性价比上看,回迁房无论从价格优势还是产品品质,都会优于老破小,因此对于二手房市场来说,应该会有较大冲击。

最后,目前的回迁房适合投资吗?老杨认为,对于那些手持大把现金的投资者来说,当下投资回迁房应该是个不错的选择。但也要根据后续的操作性政策出炉进行考虑。

由此,我们也会看到,市场细分更加明确,老破小、即将转正的回迁房将成为升值潜力最小的产品,但能为刚需族提供功能性的住房需求。而许多新建的商品房,由于品牌、产品以及物业管理的加持,价格会逐渐上升。这应该也是政府在落实多元化住房制度的政策延伸。

2、石家庄土拍电子竞价首亮相:天山公园附近一宗住宅用地出让 楼面价仅 2 4元/平

新闻背景:

5月 1日,石家庄市公共资源交易中心公开挂牌出让栾城区【2019】004号住宅用地。从竞拍信息看到,只有一家公司参与出价竞拍,出价 .801亿元,比竞拍起始价多1000万元。据悉,【2019】004号地块位于东至封龙大街、西至方刹路、南至仓宁东路、北至封龙大街。地块出让年限为70年,容积率1-2.5,建筑密度小于25%,绿化率大于等于 5%,起始价为 .701亿元。经过竞拍,该宗地块最终被石家庄盛禧房地产开发有限公司以 .801亿元的价格摘得。

老杨观点:

通过计算,我们得出了这宗地块楼面价仅 2 4元/平的结论,这与4月份华远经过激烈竞拍以9010元/平米的楼面地价相比,中间差了5776元/平米。两者的差距可谓非常之大。

许多人可能会认为,华远地产是不是成了冤大头?楼面价这么高,如果再算上建安成本等各类成本,项目的价格至少要卖到2万元/平米以上,才能盈利。

事实是这样的吗?

在老杨看来,也不尽然。为什么呢?原因有二:

第一,大房企拿地前,一定是认真调研过石家庄所有区域市场的,此次华远拿地并非个案,大头应该还会在后边,一旦这一区域土地放量,各大一线房企还会蜂拥而至,毕竟,4月份的竞拍中,新城控股、万科、保利、华远、金地、平安、龙湖和金茂+世茂+中铁建联合体等8个房企同台竞争,这说明,这一区域未来的城市规划应该有更好的发展潜力。实际上,从最近装备制造基地的扎堆拿地就能看出,一旦一线房企入驻,就一定会引来更多房企的关注,扎堆拿地的获利空间更大;

第二,5月 1日拿地的房企,虽然楼面地价很低,但他们所开发的项目一定会跟华远地产的产品区别很大。应该是刚需或刚改与终极置业的区别。这也说明,一个区域内,市场正在加速细分进程。当同一区域的项目价格形成阶梯态势,就意味着这座城市的市场成熟度更高,人们在选择购房项目时,也会根据各自情况进行理性选择。这是好事,说明石家庄楼市正在走向成熟。

、2019年石家庄市义务教育招生入学最新政策公布

新闻背景:

义务教育招生政策明确了招生入学对象的四个原则

一是足龄原则,2019年小学一年级入学的适龄儿童需年满6周岁(201 年8月 1日之前出生);

二是属地原则,本市户籍适龄儿童、少年由户籍所在地县(市、区)教育局负责安排入学。其中,主城区(指长安区、新华区、桥西区、裕华区和高新区)户籍适龄儿童、少年,由合法稳定居住的实际住址所在区教育局负责安排入学;

三是房户一致原则,“划片招生、就近入学”是指适龄儿童、少年户口随父母(或其他法定监护人,下同)双方或一方,且户口和住址符合户籍管理有关要求,即户口、住址和父母的《房屋所有权证》或《不动产权证书》(规划用途须为住宅)相一致。不符合上述条件的,由县(市、区)教育局根据适龄儿童、少年家庭实际情况和各学校学位情况调剂安排入学;

四是稳定居住原则,适龄学生在校就读期间应保持家庭实际住址相对稳定,每处住址原则上小学每6年、初中每 年只能安排一个家庭的适龄儿童、少年按招生片区就近入学。共有房产不作为就近入学的依据(适龄儿童、少年父母的共有房产除外)。

老杨观点:

应该说,每一年的招生阶段,有关招生入学的政策,都是许多家长普遍关心的话题。而早在入学前一年,应该说许多家长都开始为孩子上哪所小学或中学而努力了,换房、租房或者托关系找门路,都是为了孩子能有一个更好的教育环境。

正好,最近我们也在讨论家庭教育和学校教育的关系,一个良好的家庭教育加上质量好的学校教育,才是孩子成长中最需要的双重教育路径,缺一不可!

为了上名校,许多家庭放着自己的房子不住,要出去在名校的片区内租房居住,想尽一切办法让孩子入学,这群人数量还不少。据老杨了解,在某一个知名的培训机构中,至少有三分之二的家长都属于此类人群。

但问题是,公办的重点学校本来就少,如何保证入学公平和有序,确实让教育部门非常头疼。

因此,这次的入学政策中,才出现了四个原则,其中三个原则,都是为了保证入学有序的,即:属地原则、房户一致原则和稳定居住原则。尤其在稳定居住原则上,是这样规定的:适龄学生在校就读期间应保持家庭实际住址相对稳定,每处住址原则上小学每6年、初中每 年只能安排一个家庭的适龄儿童、少年按招生片区就近入学。共有房产不作为就近入学的依据(适龄儿童、少年父母的共有房产除外)。

这样的话,如果是租房上名校,就要考虑所租房屋是否有儿童、少年在用入学指标。

另外,这此次招生入学政策中,还首次提到了一点:学校不得在小学一年级入学报名、领取入学通知书、办理报到手续等环节组织任何形式的面试,不得向学生询问任何语文、数学、英语等学科知识类问题。这应该是许多家长普遍关心的问题,上完中班,要不要报幼小衔接培训班的矛盾,也是老杨最近在纠结的地方。

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