游泳

主题公园地产之惑

2019-10-19 01:40:12来源:励志吧0次阅读

■本报记者 邱桂奇 上海报道

在中国,凡是能够对经济产生拉动效应的项目几乎必然会被认作是周边地产项目的利好,主题公园自然不例外。当上海迪士尼还只是一纸方案,周边的土地与项目便已经借风狂涨,主题公园究竟会给地产项目带来什么?

“周末两天人民北路肯定堵车,而且是常态性的,给我们出行带来很大困扰。”家住上海松江欢乐谷附近金港花园的林先生如是说,“不仅仅是这样,问路的、找人的、非法运营的随处可见。”自从欢乐谷开业以来,林先生认为给他带来便利的同时,更多的是不必要的麻烦。回想起买金港花园的经过,林先生颇有悔意:“当时是追着概念来的,结果概念却没变成宜居。”

近年来,以华侨城、香港迪士尼乐园、杭州宋城为代表,大型主题公园在带动周边旅游地产方面取得了巨大成功。中国社科院此前发布的《2009年旅游绿皮书》认为,中国即将进入大型主题公园发展的新时代,而文化部的《文化部文化产业投资指导目录》(部便函[2009]42号)却将大型文化主题公园建设和大型文化活动列入了限制发展的门类。开发商乐于开发主题公园地产用意何在,主题公园地产是否对周边居住环境产生影响引起了热议。

开发商的盛宴

“迪士尼现在就是炒作概念,周边的房价远远超出了房子本身的价值。”深圳市本是资产管理有限公司总咨询师崔元星在接受记者采访时表示。

上海市政府巧妙安排在宣布迪士尼已经获中央批准立案的当天(11月4日),拍卖迪士尼所在之川沙两幅地块,成功引爆抢地狂潮,最终两地块分别溢价264%、427.2%,创造了上海土地实行招拍挂以来的最高溢价率。随后拥有迪士尼概念的周边项目紧急调价。曾经在上海房展会上最便宜的楼盘——艺泰安邦的房子在迪士尼公布的三四天里,这个楼盘的销售均价由9000多元/平方米涨至12500元/平方米,涨幅接近40%。

崔元星认为,与其说迪士尼是主题公园地产,不如说是开发商借土地炒作概念。事实上,在迪士尼板块公布之后,受益的地产板块股票疯狂上涨,殊不知那些拥有迪士尼附近土地的开发商住宅用地很少,大部分均是工业用地。

据了解,2004年迪士尼与上海市政府谈判时,对方要求以迪士尼为圆心,半径5公里之内的土地由迪士尼规划,后来因为种种原因,迪士尼落在了香港。而以香港迪士尼为例,香港迪士尼总投资200多亿港币,由香港政府投资的资金超过50%,加上周边的配套设施、交通设施全部由香港政府来投资,迪士尼投资的部分也有香港政府出资,然后迪士尼以未来的利润偿还。“实际上迪士尼输出的只是一个品牌。那么对于上海市政府而言,心里要有一本账,清楚这个迪士尼乐园能够带动几个产业的发展、多大面积的土地升值,升值的潜力有多大等。”崔元星强调。

被忽视的居民

万科集团智囊团顾问、上海锦坤文化传播有限公司董事总经理石章强对记者说出了一个这样的事实:从居住的角度出发,游乐给居住带来的更多是负面影响,迪士尼和房子之间更没有任何关系。崔元星也同样认同石章强的观点,他认为,房价高企都是开发商炒出来的。

实际上,游乐与住宅地产之间没有任何关系,从表面上看,因为有游乐带动了人气,政府(或者开发商)愿意为周边的配套基础设施投入,而实际上,现在很多开发商打造主题公园地产时地价往往很低,他们在开发游乐园时,已经把周边住宅用地都控制好了,把建主题公园的资金从房价上涨中收回。

众所周知,百货公司或大卖场楼上一般规划为办公室或小户型的酒店式公寓,而不会作为正常的住宅使用:原因就是过度集中的车水马龙,往往导致出入困难、治安隐患(人员管控不易)、噪声及环卫污染等干扰,使得正常家庭不愿紧邻其旁或其上;最好的选择是距离其 00~500米,这样既能享受百货公司或大卖场之商业与生活便利性,也免除了起居、出行上的种种不便,享受类似“离尘不离城”的绝佳效果。

试想一下,迪士尼建成开园后,所带来的庞大人潮与车流量,等于几个百货公司或大卖场?100还是1000个?其辐射范围何止 00~500米?住在迪士尼板块,其生活品质之问题可想而知。

石章强分析认为,主题公园地产可以从两个角度来分析,第一,从居住的角度来看,使用价值是第一要素,主题公园可能破坏周边的环境或造成其他困扰;第二,从投资的角度来看,房子只要没有交易,涨与不涨并不重要。

而住在迪士尼附近的人一年能去几次迪士尼,有人说:问问住在西湖附近的人,总共去看过几次《印象西湖》就知道答案了。

“一个中型主题公园,流动人口需要 0万。不到 0万,就得赔钱。”石章强说。事实上,以欢乐谷为例,主题公园的客源市场,均来自于周边地区的常住人口和流动人口。业内对此有着严格的测算标准。主打市场,即周围1小时车程内的地区,人口至少要达到200万人。次要市场,即2到 小时车程内的地区,人口也要超过200万人。而且主题公园一般都要建在旅游目的地。但是近年来,一些新建的主题公园往往大大超出业内人士的理解范畴。

卫明不动产营销智库负责人蔡为民在接受记者采访时表示,只有“傻瓜”才会抢购“迪士尼板块”的房地产。在他看来,投资方通过运作休闲娱乐项目从而带动周边地价上涨,从项目和地产两方面都得收益,受伤的往往只能是居民。

主题公园的利益之惑

根据中国旅游研究院2009年的监测,国内的主题公园有 0%处于亏损状态,45%持平,15%会有增长。崔天星告诉记者,主题乐园能够盈利或者维持经营的关键原因在于:牢牢依靠“房地产链条”的“囤地吸金”模式,房地产价格的飙升吹大了“主题泡沫”。

“‘旅游+地产’的开发模式,做得最早的其实不是华侨城,国内有几家地产商比华侨城做得早,也运营得很好,只不过华侨城因为国企背景和上市原因得到大家更多的关注,所以就成为主题公园的代言人。”崔天星说。

据业内人士介绍,现在的主题公园土地一般都是协议划拨,地价较低,但在荒地上修公园成本很高,这部分成本最终会转嫁到周边房价上,等于让购房者为前期巨额投资买单;此外,游乐项目是房地产开发的“护身符”,地方政府只要项目进驻,拿到税收,即使周边土地超期未开发,也不会收回重拍,他们担心城市引资形象。这类公园后期运营是个很大的问题,搞不好最后会成为城市的负累。

“一般情况下,国内的开发商为追求最快最高的投资预期,不愿有较大的投入。刨除那些借机圈地的开发商不说,国内开发商通常将主题公园的投资回报期控制在2~ 年,而国外主题公园的投资回报期多在6~8年。”石章强告诉记者,从理论上,主题公园需拿出每年收入的10%~15%进行改造才能不断吸引顾客,然而目前许多国内开发商难以做到这点。

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